商铺投资有“零风险”？投资需先擦亮眼睛

一度，风风火火的商业地产将深圳地产投资市场搅动得“春心荡漾”。后来，从政府到专家实在看不过去，开始对商业地产“浇冷水”。再后来，部分投资者“揭竿而起”，向开放商讨说法。此后，在喋喋不休的争论中，商业地产有点“里外不是人”的滋味。

这是谁的错？开发商的，抑或市场大势？也许一时之间，很难为商业地产找到最直接的罪魁祸首。当然，对于商业地产的定义是多方面的，这里专指在市场上备受争议的商铺。有一点是肯定的，作为一种投资型物业，无论是街铺还是MALL，无论是自主式还是产权式，无论是社区商铺还是地铁商城，商业地产自有其不能承受之重。这就是，投资必然面临风险。

对于开发商也然，对于投资者也然。在商业地产投资市场中，永远不相信眼泪。商业地产需要的是理性和市场研判力。

商业地产投资价值的“双重性”

事实上，商业地产曾经的“勃发”源动于证券投资市场的疲软。具有良好投资意识的深圳人，自然需要寻找资金赢利的去向。而商业地产投资的出现，不仅填补了投资市场的空白，而且也具备相对于其它投资类型不可比拟的优势。

首先，商业地产也是一种不动产，不动产自身的恒久价值决定了商业地产所衍生的市场价值体系。所以有业内人士认为：投资商业地产首先投资的是地产，其次才是商业。这一定位，实质上反映了商业地产投资的双重价值，即本位值和附加值。

其次，商业地产的兴旺起始于深圳城市化进程，城市化进程所衍生的造城运动，将社区不断拷贝，也将商业发展的“头啖汤”煲煨得“营养丰富”。社区建设到哪里，商业地产就运营到那里。

再之，商业地产所创造的附加值，有着庞大的想象空间和期望值。大约在10％左右的较高年回报率是一个方面，而不动产价值随着商业价值的水涨船高。

商业地产投资具有风险

曾经有商业地产项目号称“投资零风险”，这几乎成为一个笑话。

商业地产作为一种投资产品，自然规避不了市场的风险指数。只相信回报不相信风险的心态，只能解释为不成熟或不理性。无论是开放商还是投资客，都必须清楚一个事实：不管多么完善创新的投资模式，都不可能将风险归零。

在深圳，商业地产投资回报的模式，多得难以记数。事实上，不外乎两种，一是产权式回报模式，这就是将商铺虚拟化，以证券式方式销售商铺，投资者持有的也许只是一纸合同文本而已。另一种是自主式回报模式，投资者拥有商铺的产权和支配权，想怎样经营就怎样经营。相对而言，后一种投资模式的风险就直观一些，可谓“自负盈亏”。

但无论是产权式还是自主式，都有其不足之处，产权式商铺容易导致对未来经营业绩的“夸大化”和“戏剧化”，原本不大可能实现的回报率，有的甚至高于20％以上，有点离谱，除非深圳真的成了“聚宝盆”。而自主式商铺则可能导致经营上的“无序性”和“盲目性”，对于整体商业环境的营造，不太有利，导致“体弱多病”的市场现状。应该说，商业地产投资的成败，取决于多种因素，大到整体经济气候，小到业态的规划和管理者的营运水平。无论如何，所谓“零风险”的投资是不存在的。

商业地产投资需先擦亮眼睛

如果问，年20％的回报率可不可能？回答是：可能！再问：五年后的回购保障可不可能？回答也是：可能！

这只是可能而已，但当我们认真考量一下，擦亮眼睛，就知道这种可能性中的多种不可能。如果这样反问：市场的消费力真的有那么高吗？经济气候一直会“阳光明媚”吗？按照事物发展起伏不定的基本规律，我们就会为商业地产投资增添一些理性和公道。试想想，在设计投资回报指数的时候，能够将风险系数加进去，是不是更客观一些，实在一些呢？

这既是开发商的责任，也是商家的责任，更是投资者的责任。发展商不因销售而销售，商家不因局部利益而盲动，投资者不因风险而抱怨，这才是商业地产投资理性时代的精髓。对此，有专家建议：我们身在投资时代，必须增强抗风险的心理素质和能力。

总之，商业地产投资不会相信眼泪，只有当我们更加全面地理解投资的本义、投资的风险和回报，以及资本运营的长远价值时，我们才可能不再流泪。

当然，商业地产投资市场也不可能“因噎废食”，也有业内人士指出：具有风险的投资，才是最有价值的投资。我们可以从不同角度理解这一观点，但我们需知：付出与回报应该成正比，而且一定会成正比。