投资理财：买商铺小心“虚拟”产权

广厦时代上期报道了亦庄地区住宅产品供应量稀少的市场状况，很多读者纷纷致电本报，要求了解亦庄即将面市小户型楼盘的情况。读者李小姐就在电话中讲述了自己的购房经历：李小姐在亦庄经济开发区一家体育用品公司供职，今年她与男友准备购买1套房子为结婚做准备，初步把目标定为一套80平米左右的两居室。然而看房结果很出乎李小姐的意料：在他们去的几个售楼处，都被明确告知没有小户型的房子出售。李小姐告诉记者，那些楼盘出售的最小户型面积都在130平米以上，远远超出了自己的预期与承受能力。其实，李小姐的遭遇是众多想在亦庄购房的消费者都曾遇到的问题，该区域小户型的稀缺程度已经超过了人们的想象。在国家“70-90”政策出台一年后的今天，各区域小户型新盘纷纷出炉，唯独亦庄迟迟未见大动作，其前景引起了多方关注。近日，记者对亦庄最近的动态进行了采访。

    地产圈中一直流行着一句话，“一铺养三代。”虽然现在一铺未必能够养三代，但毕竟能够反映出人们对于投资商铺的热情以及人们对商铺利润高回报的期望。近期，京城某项目打出的“买铺返租金”的口号又引发了商铺的购买热潮，给商业地产的前进注入一支强心剂。但专家指出，投资者对商铺应谨慎投资，慎防“虚拟产权式商铺”。

    虚拟产权商铺　不具独立使用价值

    产权式商铺分为两种业态：一种是独立产权商铺，这种是真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。另外的也就是要小心的“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。

    记者在市一家楼盘售楼部向售楼人员了解到，购买这里的产权式商铺可以售后包租，而且是租给大商家，年投资回报率可达7％以上，投资者很多。当问及对于虚拟产权的概念时售楼小姐含糊的回答：“什么虚拟产权啊？你买了商铺你就是合法经营者。”可见，商家高调宣传、把商铺冠以“产权”真是为商家赚足了人气，但却向投资人回避了其中的关键问题，大多数的消费者都不清楚自己购买商铺后拥有的是独立产权还是虚拟的产权。

    中国人民大学商学院教授黄国雄谈道，在目前商业地产开发销售模式中，“产权式商铺”是主要类型之一。为了把商铺卖出去，很多开发商都采取了降低置业门槛。而且，大部分产权式商铺开发商采取“出售后返租”，暗示会有“高回报率”等等。所以，对产权式商铺，到底是拥有真实产权的商铺还是仅仅拥有“虚拟产权”“名义产权”商铺，投资者需要仔细甄别。

    北京市汉卓律师事务所的秦兵律师表示，有的开发商对整个卖场进行产权分割零散出售，不同的面积和不同的位置形成满足不同投资者需求的产品组合，目标消费群体瞄准有一定财富积累并寻找投资渠道的个人投资者，开发商大多给商铺冠上“产权”二字以吸引投资者，并利用投资者对产权概念的模糊、对所谓产权式商铺的法律关系认识不清来推销商铺，来达到自己的营销目的。这种“虚拟产权式商铺”对投资者是很有杀伤力，同时也存在很大的市场隐患。

    这当中最突出的问题主要有两个：一是绝大部分开发商都是只管卖不管后期运营管理。消费者只是看到了售后包租、返租金等优惠，可一旦包租期过后商铺的经营又该如何呢？何况又有谁能担保包租期内不出现问题呢？

    其次就是虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场通常是不吻合的。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。

    “虚拟产权式商铺”就像一颗“定时炸弹”，已经为市场埋下了众多隐患，在小业主的权利得不到保障的情况下，这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租不过是一张商家承诺给小业主的“空头支票”。

    支招

    为了避免业主投资上的失误，伟业投资公司的商业策划对我们阐述了投资者投资产权式商铺关键要把握的几点：

    1.明确产权关系。现在市面上所谓的产权式商铺，部分是有真实产权的，但大部分是没有真实产权的。在这种情况下开发商出售的是虚拟产权，这种模式是对产权中占有权、使用权、收益权、处置权这四种权利的重新界定，通常投资者只有占有权和收益权，而开发商或其指定机构拥有处置权，承租商户拥有使用权。这种虚拟产权不是完全意义上的产权，投资者拿不到有法律效力的产权证，当开发商违约的时候，投资者对自身权利的保护是比较脆弱的。所以，选择购买商铺前对产权的界定是很有必要的。

    2.对商铺未来潜能的估算。如果要购买商铺，先要了解这块地方的社会环境、商业状况，重点是对商圈和商圈的历史文化的了解，包括对交通、商业业态、对竞争性对手的研究、对消费者的潜在消费能力的了解等；同时，还要对商业铺位的硬件进行考察，包括建筑结构、功能、开间、进深、层高、水、电及其他附属设施等的考察。

    3.对风险的评估。商铺投资的风险表现为收入的不确定性，投资者的收益来自于下游商业机构支付的租金，所有可能影响下游商业机构正常经营的环节都是需要防范的，包括政策的变化、消费市场的变化、竞争性业态的变化、竞争性物业的租金水平、下游商业机构自身经营管理上的问题等。一旦下游商业机构经营失败，商铺的空置期越长投资者的损失就越大。

    4.投资收益的简单估算。投资人往往会因为商家的营销性宣传而进行盲目的投资，比如现在大多数商铺都在宣传百分之几的回报率等，这只是一种营销手段，但真实地投资后果往往是不理想的。这里就要求投资人对商铺的收益额与投入之间做到心中有数。千万不可相信回报为百分之几的承诺。